加息咬人：悉尼、墨尔本房价将下跌，市场"碎片化"分化

澳大利亚住房市场进入更复杂阶段，遭遇周期性与结构性双重冲击，呈现"碎片化"分化。Domain 的 FY27 预测指出，2026 年上半年三次出乎意料的加息将现金利率推至 4.35%，叠加联邦预算大改——取消既有房产的负扣税（negative gearing）并调整资本利得税（CGT）折扣——正重塑家庭预算与借贷能力。后果并不均匀：悉尼、墨尔本、堪培拉的独立屋价格步入明确下行轨道，而布里斯班、阿德莱德、珀斯等更可负担、供给与投资者结构不同的城市则相对抗跌。各大行预测趋于一致看空：ANZ 现预计首府城市房价 2026 年下跌 2.1%（此前预期增长 2.8%），NAB 也下调展望。SBS 报道还描绘了买家心态的转变——悉尼内西区的购房者 Mary Latham 看房两年，如今既担心买贵、又怕买早错过"抄底"良机；挂牌量上升、成交放缓，让买家拥有更多选择与更少紧迫感。经济学家提醒：不要指望出现清晰的"底部"。