ABC 房产观察：连续 3 次加息 + 负扣税改革 + CGT 调整 已"打断房地产周期"

ABC News 5/25 调查报道：澳洲房地产市场修正信号"清晰可见"。需求侧：RBA 自年初 3 次加息使借贷能力削减数万澳元；同时联邦政府就负扣税（negative gearing）改革、资本利得税（CGT）50% 折扣调整的"预算泄露"进一步打击信心。墨尔本、悉尼拍卖清盘率从 2025 年 9 月的 75% 跌至当前的 56-61%，多个区域房价已开始环比下跌。供给侧：建筑活动反弹（住宅审批环比 +7%）使新房供应加速。Cotality（前 CoreLogic）发布"房地产市场下行"信号；但 SQM Research 创始人 Louis Christopher 持不同观点，认为"全国住房市场并未崩溃"。部分经济学家预测全国房价回调 3-5%。背景是 Labor Albanese 政府推进的负扣税 + CGT 改革——商业 carve-out（商用物业豁免）仍在内部讨论。Albanese 5/24 表态"改革将促进代际公平、不会影响普通家庭住房自有"。